איתיאל היקרי - משרד עורכי דין
 
 
 
צרפתית
 
התקשרו עכשיו Appelez maintenant
 
 
 
 
 
 
073-7606100
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Google my business
 
Facebook
 
 
 

הסכם שיתוף במקרקעין

 
 
 
 
 
 
בעלות משותפת על נכס מקרקעין היא מצב נפוץ יותר ממה שרובנו משערים. חישבו, למשל, על מספר אחיות היורשות מהוריהן בנין מגורים, או על בני זוג הקונים במשותף דירת מגורים, וכן קבוצת רכישה של מספר אנשים המתאגדים לצורך רכישת מגרש לבניה. בכל המקרים הללו ישנם בעלי זכויות שונים באותה חלקה, והם נחשבים שותפים במקרקעין.
יתרה מכך, במקרים רבים השותפות במקרקעין מתבטאת במה שמכונה בשפה המשפטית ״בעלות במושע", שפירושה שלכל אחד מהצדדים יש בעלות שווה על כל ס"מ של המקרקעין. כלומר, זכויותיו של כל אחד מהם הינה על כל שטחי המקרקעין בחלקים בלתי מסוימים של המקרקעין, ופירוש הדבר שאין לאף אחד מהם תוואי קרקע ברור או פיסת קרקע מוגדת הייחודית רק לו אותה הוא יכול לסמן לבעלותו הבלעדית.

 
 
 
 

כיצד מתקבלות החלטות לגבי נכס מקרקעין הנמצא בבעלות משותפת?

 
 
 
החוק קובע כי כל עוד אין הסכם שיתוף ביניהם, כל שותף ושותפה בנכס רשאים לעשות שימוש סביר בחלק היחסי שבבעלותם, כל עוד אינם מונעים מהשותפים האחרים הנאה משימוש דומה, וכי החלטות המשפיעות על כלל השותפים צריכות להתקבל בין כולם. הגדרה מעורפלת זאת עלולה להיות פתח לאי הבנות מרובות, ולהוביל לקשיים בניהול הנכס, ולעתים אף לסכסוכים בין השותפים.

לאור זאת, חוק המקרקעין מאפשר ליצור הסכם בין השותפים, הקרוי "הסכם שיתוף במקרקעין", שמטרתו לסייע להם להסדיר את ניהול הנכס, חלוקה פיסית פנימית, כמו גם את הסדרת השימוש המשותף בו ואופן חלוקת כל תשואה המגיעה ממנו. חתימה על הסכם מסודר והוגן היא הדרך הטובה ביותר לעגן מראש הבנות מפורטות יותר בין השותפים.

 
 

מה כדאי לכלול בהסכם שיתוף במקרקעין?

 
 
בכל מקרה שבו הוחלט ליצור הסכם שיתוף במקרקעין, יש לנסחו בהתאם לנסיבות המסוימות, לאופי השותפות ולאופני השימוש בנכס.
באופן כללי, כדאי שהסכם השיתוף יסדיר את זכויותיהם וחובותיהם של השותפים, את חלוקת הבעלות ביניהם על הנכס ואת אופן ניהולו והשימוש האישי של כל אחד בו, או, לחלופין, שהשימוש יהיה מסוג מסוים עבור כולם (למשל, קשר עם השוכרים, תחזוק, גביית כספים, וכדומה).
ההסכם צריך גם להתייחס לשימושים בנכס שכל השותפים מסכימים להם, כמו גם למגבלות בשימוש, ובראשן, האיסור על כל שותף לעשות שימוש בשטחים של שותפים אחרים.
מומלץ להוסיף להסכם תשריט ובו מסומנת חלוקה ברורה של זכות הבעלות של כל אחד מהשותפים על חלקים מסוימים בנכס לעומת חלקים שייעודם הוא רכוש משותף.
חשוב גם לכלול בהסכם השיתוף כל הוצאה עתידית שצפויה להיות על הנכס ואת אופן חלוקה בין השותפים. לבסוף, כדאי להסדיר מראש האם וכיצד יכול כל אחד מהשותפים למכור את חלקו, ובאילו תנאים יוצע חלקו למכירה, לרבות באופן של מתן זכות קדימה למי מהשותפים, ועוד אפשרויות רבות המותאמות לאופי הנכס ומטרת השותפות.

 

רישום ההסכם בטאבו לצורך קבלת תוקף מחייב

 
על פי חוק המקרקעין, אין חובה לרשום את ההסכם ברשומות. אך עם זאת, רישום ההסכם בלשכת המקרקעין (הטאבו) היא דרך בטוחה לוודא שהוא יקבל תוקף מחייב. היתרון הגדול ביותר בהפקדת ההסכם בטאבו מצוי בכך שהוראותיו יחייבו כל צד ג׳. כלומר, כל רוכש עתידי של חלק מהקרקע (אם יותר למי מהשותפים למכור את חלקו) יהיה מחויב לכל סעיפי ההסכם גם הוא.
אל הבקשה לרישום ההסכם יש לצרף בקשה חתומה על ידי כל השותפים ועותק חתום מהסכם השיתוף.
יובהר רק כי הסכם השיתוף אינו קובע זכויות של בעלים במקרקעין ואינו יכול שינוי בהן אלא באמצעות פרצלציה/רישום בית משותף. כל מטרתו היא להסדיר את אופן השימוש.

 

מי צריך הסכם שיתוף במקרקעין?

 
כאמור, בכל מקרה של שותפות במקרקעין שעלולה להידרדר למחלוקות ולסכסוכים, הסכם השיתוף הוא פתרון הגיוני, שיכול לחסוך זמן וכסף, ולתת שקט נפשי לשותפים בנכס.
הדבר נכון במיוחד כאשר מדובר בשותפים הרוכשים קרקע לטובת פרויקט יזמי ולקבוצות רכישה - בשל ריבוי השותפים ושלבי הביצוע המרובים של פרויקט יזמי, ישנה חשיבות רבה להעלאת ההסכמות בין השותפים על הכתב, באופן שיהיה להן תוקף משפטי מחייב.
בפרויקט יזמי חשוב, למשל, ליצור מנגנון מוגדר מראש שיאפשר קבלת מימון, ולהגיע מראש להסכמה בנוגע לשמאות שתסדיר את חלקיהם של השותפים. בנוסף, בפרויקט יזמי יהיו מעורבים צדדים שלישיים מרובים, כלומר - הרוכשים העתידיים של דירות בפרויקט. לכן, מומלץ מאוד להסדיר מראש את האופן שבו תתבצע המכירה של הדירות וחלוקת הרווחים בין השותפים בבעלות על הנכס.
כאשר מדובר בקבוצת רכישה, הסכם השיתוף יעגן את זכויותיו של כל שותף, יגדיר את גודל חלקו בנכס ויקבע את אופן מימושו של הנכס בעתיד. ההסכם יסייע למנוע התנגדויות והתנגחויות בתוך הקבוצה, שיעכבו את הבנייה ויקשו על פירוק השותפות בעתיד.
לבסוף, הסכם שיתוף יכול לסייע לקבוצה בהתנהלות העסקית, להוזיל עלויות של ניהול הנכס ולהגדיל את כוחה של הקבוצה במשא ומתן מול יזמים, קבלנים ורשויות.

 

ליווי של עורך דין בעריכת ההסכם שיתוף

 
הסכם שיתוף במקרקעין דורש התייחסות מיוחדת לכל צדדיה ומרכיביה של השותפות, כמו גם יכולת לצפות בעיות עתידיות ולהסדיר מראש את הדרכים לפתרונן. מכיוון שהסכם השיתוף נחתם, על פי רב, כדי למנוע מהמורכבויות של השותפות לפגוע בהנאה מנכס המקרקעין, חשוב שהוא ינוסח בידי עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין בכלל, ובהסכמי שיתוף בפרט.
אין מדובר במסמך אחיד ושבלוני, שהרי לכל שותפות יש את המורכבות הייחודית לה, וחשוב לכן שעורך הדין ילווה את התהליך כבר מראשיתו, וייתן מענה לכל הסוגיות החשובות, כולל אלה שהשותפים אינם צופים בעצמם.
בנוסף, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מיומן בניהול משא ומתן בין השותפים, תוך טיפוח הזיקה ביניהם ובניית השותפות כיסוד כל התהליך. תזדקקו לעורך דין, שפרט למומחיותו בדיני מקרקעין וניסוח הסכמים יהיה בעל גמישות מחשבתית ויכולת להגיע לפתרונות יצירתיים, ויוכל לנסח הסכם שמגן על זכויותיהם של כל השותפים באופן הוגן ומיטיב עם כולם.


משרד עורכי דין איתיאל היקרי מומחה בעריכת הסכמי שיתוף ויישוב סכסוכים, ובעל ניסיון פרטני עשיר בתחום.

 

 

אנחנו במשרדו של עו"ד איתיאל היקרי מנוסים בתחום דיני משפחה
ונשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה.

 
 
צרו קשר עם המשרד לקבלת ייעוץ ראשוני חינם: 072-3269250
 
 
 
 
השאירו פרטים וצוות המשרד יחזור אליכם בהקדם
 
 
 
*
 
 
 
*
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
* לא נשתמש או נעביר את המידע האישי שלך