דייר סרבן תמ"א 38

תמ"א 38 - דייר סרבן וחובת הקבלן לתנאים אחידים

כמו כל החלטה גדולה אחרת המתקבלת בבניין משותף, גם ביצוע של פרויקט התחדשות עירונית (תמ״א 38) דורש את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין. היזם, מצידו, מחויב שלא להציע לדייר כזה או אחר תנאים שונים, מבלי שהדבר קיבל את הסכמת כלל הדיירים.

האם לצורך ביצוע תמ"א 38 נדרשת הסכמה גורפת של כל הדיירים?

מוטב אמנם לגייס את כל בעלי הדירות לתמוך בתוכנית, אך החוק קובע כי אין צורך בהסכמה גורפת. אחוזי ההסכמה הנדרשים תלויים בסוג הפרויקט. לפרויקט תמ"א 38 המתמקד בחיזוק היסודות, אך ללא תוספות בנייה, נדרשת הסכמה של 51 אחוז מבעלי הדירות. כאשר מבקשים להרחיב את הדירות הקיימות בנוסף על חיזוק הבניין, נדרש רוב של 60 אחוז מבעלי הדירות, וכאשר מוסיפים דירות חדשות נדרש רוב של 66 מבעלי הדירות, שבבעלותם לפחות 2/3 מהרכוש המשותף. לבסוף, תכנית הכוללת הריסה ובנייה מחדש ("פינוי בינוי"), דורשת הסכמה מצד רוב של לפחות 80 אחוז מבעלי הדירות.

מהן הסיבות המובילות בעלי דירות לסרב לפרויקט התחדשות עירונית (דייר סרבן)?

כמעט בכל בניין ישנם בעלי דירות שלא ימהרו להסכים לתוכנית תמ״א 38. אחת הסיבות הנפוצות לסירוב היא חשדנות בסיסית כלפי היזם, הרשויות או בעל הדירה שמוביל את המהלך. סיבה נפוצה אחרת הוא חשש מוצדק של הדייר הסרבן שהתכנית תפגע בו בטווח הקצר או הארוך. למשל, דייר הסובל ממגבלה פיסית עלול לחשוש שתהליך הבנייה, הנמשך מספר שנים, ייצור מכשולים פיזיים שיפגעו משמעותית באיכות חייו. לבסוף, ישנם בעלי דירות המעריכים שהתכנית לא כדאית להם כלכלית.

מהן הסיבות העשויות להגביר את החששות הכלכליים?

החששות הכלכליים עשויים להתגבר ולעורר התנגדות מוצדקת בשל חשש להפסד במקרים שונים שבהם היזם אינו מתחייב לקחת על עצמו עלויות שונות. לדוגמה, אם ההצעה של היזם אינה כוללת בטחונות מספקים, או שהיזם אינו מציע דיור חלופי (ראוי, או בכלל) לתקופת הבנייה. כל אלה עשויים להוביל לאי הסכמה מצד חלק או אפילו רוב הדיירים.

האם ההגנות של חוק מכר דירות אינן חלות על חוזה תמ"א 38?

חוק מכר דירות מספק הגנה רחבה לרוכשי דירות מקבלן. החוק קובע, למשל, כי איחור במסירת הדירה מחייב את הקבלן לשלם פיצויים לרוכשים. עסקאות תמ״א 38, לעומת זאת, אינן מוגדרות כעסקאות מכר, אלא כעסקאות קומבינציה, שבמסגרתן בעלי הדירות מוכרים ליזם זכויות בנייה בתמורה לשירותי הבנייה שהוא מספק להם. מסיבה זו, דחה בעבר בית המשפט תביעות של דיירים להחיל את החוק על תמ״א 38. עם זאת, ישנם מקרים שבהם בית המשפט ישקול לקבל את טענות הדיירים. למשל, בעסקת פינוי בינוי, היזם בונה דירות חדשות לחלוטין ולכן הטענה שחוק מכר דירות צריך לחול עליו יכולה להתקבל.

באילו מקרים לדייר סרבן יש השפעה גדולה יותר על פרויקט התחדשות עירונית?

ככל שפרויקט תמ"א 38 מיועד למספר גדול מיותר של בעלי דירות, כך גם עולה כוחו של דייר סרבן. כוחו הופך למשמעותי במיוחד בתכניות פינוי בינוי, המיועדות למספר בניינים באותו אזור. זאת, לא רק משום שנדרשת הסכמה מצד מספר גדול הרבה יותר של בעלי דירות, אלא גם משום שפרויקט פינוי בינוי דורש מהדיירים לפנות את דירתם ולעבור לדירה חלופית לכל תקופת ההריסה והבנייה. סירוב של אפילו אחד מהדיירים הוא לכן בעל השפעה גדולה יותר, ועשוי לפגוע בכדאיות הכלכלית של התכנית מבחינת היזם.

כיצד ניתן להתמודד עם דייר סרבן?

ישנן שתי דרכים עיקריות להתמודד עם דייר סרבן – הדרך המשפטית ודרך ההטבות. מבחינה משפטית, אם יש רוב של 66 אחוז מהדיירים, ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולקבל את אישורו לעקוף את הדייר הסרבן ולקדם את התכנית למרות התנגדותו.

האם ייתכן שהמפקח על הבתים יורה על תיקון התוכנית עקב התנגדות של דייר סרבן?

המפקח על הבתים המשותפים מחויב לשמוע את טענות הדייר הסרבן בטרם יקבל החלטה. אם הטענות מוצדקות, הוא יורה ליזם לתקן את התכניות, או אף לבטלן. אך אם החליט המפקח שהטענות אינן מוצדקות, התכנית תוכל להתקדם. בפסקי דין שניתנו לאחרונה על ידי המפקחת על הבתים המשותפים נקבע בפירוש כי דייר שמסרב לאשר פרויקט חיזוק למבנה מפני רעידות אדמה מסיבות לא מבוססות – לא יכול למנוע את הפרויקט.

כיצד ניתן לקדם תוכנית תמ"א 38 ללא חתימה של הדייר הסרבן?

בפסקי הדין שהוזכרו לעיל מינתה המפקחת עורך דין שיחתום בשם הדיירים הסרבנים על המסמכים הדרושים לביצוע העבודות ואף חייבה את הדיירים הסרבנים בהוצאות המשפט.

האם ניתן לתבוע דייר סרבן שגרם לביטול תוכנית תמ"א 38?

החוק קובע שאם לדייר הסרבן אין סיבות סבירות (כמו כדאיות כלכלית, בטוחות ראויות וכן הלאה), ניתן להגיש נגדו תביעה. בית המשפט רשאי בהחלט לקבוע כי בשל הסירוב וביטול התוכנית, הדייר הסרבן גורם נזק לשאר בעלי הדירות. במקרים כאלה, בית המשפט יכול אף להחליט שהדייר הסרבן יישא בחלק מהנזקים ויפצה את בעלי הדירות האחרות.

מהי דרך ההטבות להתמודדות עם דייר סרבן?

במקביל לכלים המשפטיים, אפשר להתמודד ישירות עם טענות הדייר הסרבן, ולהציע לו הטבות שיהפכו את העסקה לכדאית יותר עבורו. ניקח לדוגמה דייר סרבן שזכויות הגג הוצמדו לדירתו. פירושו של דבר שלא ניתן לבנות יחידות נוספות בבניין, והכדאיות הכלכלית של התוכנית מבחינת היזם יורדת. ניתן לפתור סירוב כזה על ידי הענקת הטבה לדייר הסרבן בדמות דירת פנטהאוז על הגג החדש. נכון אמנם שהיזם יעדיף למכור את הדירות העליונות שערכן גבוה יותר, אך עדיין מדובר בפרויקט כדאי מבחינתו. הטבות כאלה צריכות להיכלל במסגרת החוזה הכללי עם היזם, ודורשות לכן את הסכמת כל בעלי הדירות.

אנחנו כאן בשבילכם

לשיחת ייעוץ חינם
התקשרו כעת