זכויות דיירים בתמ״א 38

מדריך לזכויות דיירים (בעלי הדירות) בפרויקט תמ"א 38

המטרה של כל פרויקט תמ"א 38 היא חיזוק יסודות הבניין, שיפור עמידותו בפני רעידות אדמה, ושיפור אמצעי המיגון באמצעות הקמת ממ"ד לכל דירה (אלמנט המהווה גרעין של חיזוק הבית המשותף). נוסף לכך, בעלי הדירות בפרויקט זכאים לתוספות בנייה, שהן פטורות ממס שבח, ולזכויות רבות נוספות הקשורות במיסוי מקרקעין ובכיסוי העלויות השונות של הפרויקט. פעולה אקטיבית למימוש ומקסום זכויות אלה מעלה את ערך הדירה לאחר תום הפרויקט בצורה ניכרת.

האם היזם מחויב לתת לדיירים את הזכויות השונות?

החוק אינו מחייב את היזם לממש את הזכויות שבעלי הדירות זכאים להן. לשם כך, עליהם לנהל מולו משא ומתן מקצועי, שכדאי שינוהל מטעמם על ידי עורך דין מקרקעין המתמחה בפרויקטים של תמ"א 38. עורך הדין יוודא שההסכם שייחתם בין היזם לדיירים שומר על האינטרסים של האחרונים, ויבטיח ניצול מקסימלי של הזכויות שהחוק מקנה להם.

מהן הסיבות המובילות בעלי דירות לסרב לפרויקט התחדשות עירונית (דייר סרבן)?

כמעט בכל בניין ישנם בעלי דירות שלא ימהרו להסכים לתוכנית תמ״א 38. אחת הסיבות הנפוצות לסירוב היא חשדנות בסיסית כלפי היזם, הרשויות או בעל הדירה שמוביל את המהלך. סיבה נפוצה אחרת הוא חשש מוצדק של הדייר הסרבן שהתכנית תפגע בו בטווח הקצר או הארוך. למשל, דייר הסובל ממגבלה פיסית עלול לחשוש שתהליך הבנייה, הנמשך מספר שנים, ייצור מכשולים פיזיים שיפגעו משמעותית באיכות חייו. לבסוף, ישנם בעלי דירות המעריכים שהתכנית לא כדאית להם כלכלית.

כיצד נהוג לממש את הזכות לתוספות בנייה בפרויקט תמ"א 38?

תוספות הבנייה בפרויקט תמ"א 38 עומדות על 25 מ״ר נוספים לכל דירה. על פי רוב, זכות זאת ממומשת לצורך בניית ממ"ד. מאחר וגודלו של ממ״ד לרוב אינו עולה על 12 מ״ר, ניתן לנצל את יתרת השטח לטובת בניית חדר חדש, הרחבת חדר קיים, או הרחבה/תוספת של מרפסת.

מהי האפשרות המומלצת לניצול תוספת הבנייה בפרויקט תמ"א 38?

מאחר ושוויין של דירות בישראל מחושב בראש וראשונה על פי מספר החדרים, ברור שהאינטרס של בעלי הדירה הוא לממש את הזכות לתוספת בנייה באמצעות הוספת חדר חדש. במקרה זה, האינטרס של היזם צפוי להיות חופף לזה של בעלי הדירות, כי מרבית היזמים יעדיפו להוסיף חדר חדש לדירה על פני הרחבת חדר קיים, בשל מורכבות ועלות הביצוע של האפשרות השנייה.

זכויות דיירים תמ"א 38

האם ניתן לממש את הזכות לתוספות בנייה גם לטובת בניית מחסן?

מאחר והוספת ממ״ד מאפשרת לבטל את המקלט, הרי שבבניינים שבהם יש מקלט, ניתן לנצל את השטח לטובת בניית מחסנים שיהיו משויכים לדירות. אפשרות אחרת היא בניית מחסנים בקומת הקרקע של הבניין. כך או כך, ניצול תוספות הבנייה לצורך שטח אחסון פרטי עשוי להיות מנוגד לאינטרס של הקבלן, שיעדיף להקצות חלק מהשטח גם לטובת הדירות החדשות.

כיצד ניתן לפתור את התנגשות האינטרסים בין היזם לבעלי הדירות מבלי לפגוע בהיתכנות הפרויקט?

במקרים כאלה מומלץ לחפש פתרונות יצירתיים, ששני הצדדים ירוויחו מהם, כמו, למשל, בניית מחסן אחד שיתופי לכל הדיירים. אך בכל מקרה, ראוי ונכון לנהל משא ומתן על מנת לעמוד על רווחת דיירי הבניין בכלל, ולא לאפשר לקבלן לנכס את כל שטחי הבנייה העיקריים רק לטובת דירות היזם והרווח שלו.

מה יש לקחת בחשבון כשמבקשים לממש את תוספת הבנייה לטובת חנייה פרטית?

תוספת בנייה אחרת שניתן לבצע במסגרת פרויקט תמ״א היא שטחי חנייה עבור בעלי הדירות. במקרים שבהם השטח של החניות שניתן להוסיף הוא מוגבל, עלול להיווצר ניגוד אינטרסים בין הדיירים, שרוצים ליהנות מחנייה פרטית, לבין היזם, שרוצה לנצל את השטח גם לטובת חנייה לדירות החדשות שהוא בונה ועתיד למכור. יש לשים לב לכך כבר בשלב ניהול המשא ומתן עם היזם, ולוודא שאתם ממקסמים את זכויותיכם בנושא החנייה הפרטית לפני החתימה על ההסכם מולו.

האם פרויקט תמ"א 38 בא על חשבון חנייה פרטית שיש לדיירים לפני הפרויקט?

יש לשים לב לכך שייתכן שיהיו דיירים שיש להם כבר כיום בעלות על חניה פרטית. לעתים מדובר בכל דיירי הבניין, לעתים רק חלקם. כשדיירים כאלה חותמים על הנוסח הרגיל של הסכם לביצוע פרויקט תמ"א, הם למעשה מוותרים על זכות זו. הדבר הנכון הוא לעמוד על זכותם הקניינית בעת המשא ומתן על הסכם הפרויקט, ולא לתת אותה בחינם לטובת היזם או אף כלל הדיירים.

האם יש תוספות בנייה אחרות שניתן לממש במסגרת תמ"א 38?

תוספות בנייה אחרות שניתן לבצע בפרויקט תמ״א, התלויות בתנאי הבניין ובקבלת אישורים מתאימים, כוללות הוספה או החלפה של מעלית, שדרוג התשתיות של הבניין, שיפוץ חיצוני ופנימי של החללים המשותפים של הבניין, מסתורי מיזוג, צנרות מיזוג וניקוזים, חצרות הכוללות גינה, משטחי החניה, וכדומה. גם לאלה משמעות כלכלית רבה המביאה לעליית ערך הדירה.

מי נושא בעלות מס הרכישה בפרויקט תמ"א 38 – היזם או הדיירים?

מס הרכישה מוטל בפרויקט תמ״א 38 אך ורק על הדירות הנוספות שהיזם בונה ומוכר לעצמו. כיוון שכך, עלות התשלום של מס רכישה נופלת על היזם בלבד. ואולי חשוב מכך, בפרויקטים של תמ"א 38 לסוגיהם נהוג שהיזם נושא בעלותם של כל תשלומי המס, בכל מקרה, גם אלה שאמורים לחול על בעלי הדירות. יש להבטיח זאת במהלך המשא ומתן על עריכת ההסכם בין היזם לדיירים.

כיצד נקבע גובה היטל ההשבחה בפרויקט תמ"א 38 ומי אמור לשלם אותו?

היטל השבחה הוא מס המוטל על תוספות בנייה המשביחות את הנכס והמעלות את ערכו. גובה ההיטל עומד על 50 אחוז מערך ההשבחה, ומי שצריכים לשלם אותו הם בעלי הנכס. בפרויקט תמ"א 38, לעומת זאת, נהוג, כאמור, שהיזם משלם את ההיטל שאינו פטור.

האם עלויות ההשבחה עשויות לפגע בתמורה המוצעת על ידי היזם?

יש לדעת כי ברוב המקרים עלויות ההשבחה לא צפויות לגרום להרעה בתנאי ההסכם האחרים שהיזם יספק. זאת משום שמילוי כל התנאים המופיעים בחוק תמ"א 38 הרגיל מאפשרים ליזם לקבל פטור מלא או חלקי. בתמ״א 38/1 ישנו בכל מקרה פטור מלא, ובתמ״א 38/2 ההיטל מוטל רק על תוספות בנייה מעבר לזכויות התמ״א.

מהן הערבויות שהדיירים זכאים לדרוש מהיזם?

ישנן מספר ערבויות שהחוק מאפשר לבעלי הדירות לדרוש מהיזם של פרויקט תמ״א 38. למשל, ערבות בדק, המבטיחה שהיזם אחראי לתיקון כל הפגמים והליקויים, אם יתגלו כאלה בגמר הפרויקט. או, ערבות רישום, שמטרתה להבטיח את רישום הבית המשותף החדש לאחר תום הפרויקט. לבסוף, בכל פרויקט מומלץ לדרוש ערבות מיסוי בגובה כלל תשלומי המס הצפויים בתום הפרויקט. רק כך אפשר להבטיח שהיזם יעמוד בהתחייבותו לשלם את מסי המקרקעין שעל פי חוק הם באחריות הדיירים.

מהי ערבות ביצוע ובאילו פרויקטים של תמ"א 38 היא חשובה?

בפרויקט תמ״א 38/2, במסגרתו היזם הורס את הבניין הקיים ובונה חדש במקומו (פינוי בינוי), חשוב במיוחד לוודא שהיזם מפקיד ערבות ביצוע, שמבטיחה שהבניין החדש אכן ייבנה. על גובה ערבות הביצוע לייצג את ערך הדירות החדשות לאחר הבנייה. בפרויקט מסוג פינוי בינוי מקובל גם להפקיד ערבות שכר דירה, שמבטיחה את תשלום שכר הדירה החלופית שבעלי הדירות ישכרו לכל משך תקופת הקמת הפרויקט החדש.

מי נושא בעלות שכרם של עורך הדין והמפקח על הבנייה המלווים פרויקט תמ"א 38?

בכל פרויקט תמ״א, מומלץ לבעלי הדירות לשכור שני אנשי מקצוע מטעמם שילוו את הפרויקט עבורם: עורך דין, לצורך ייצוג משפטי וניהול המשא ומתן מול היזם, ומפקח על הבנייה, שילווה את התקדמות הפרויקט ויפקח עליה. חשוב שבעלי תפקידים אלו ימונו על ידי הדיירים וייצגו את האינטרסים שלהם אל מול האינטרסים של היזם. ועם זאת, נוהג מקובל הוא שעלות עבודתם תמומן על ידי היזם, למרות שאין לו נגיעה לבחירתם או לעבודה מולם.

מהן זכויותיהם של בעלי הדירות במקרה של דייר סרבן?

אם דייר סרבן מונע או מנסה למנוע את ביצוע הפרויקט, מומלץ, לפני הכל, לתת לעורך הדין מטעמם של יתר הדיירים לנסות את כוחו בגישור ולחפש פשרה יצירתית שתניח את דעתו של הסרבן. עם זאת, החוק מתיר לבעלי הדירות לפנות למפקח על הבתים המשותפים על מנת שישמע את טענות שני הצדדים. אם המפקח מחליט שסיבת הסירוב אינה מוצדקת, בסמכותו לאשר את הפרויקט על אף ההתנגדות ולרוב דייר סרבן יחייב בהוצאות ראויות.

האם ישנן זכויות אישיות שונות לדייר כזה או אחר?

היזם מחוייב לתנאים שווים בין כל דיירי הבניין ביחס בהתאמה ביניהם, והוא מנוע בדין מלתת לדייר מסוים יותר מאחרים על מנת לרצותו, ובכל מקרה שבו דייר מבקש תוכנית שונה מהכלל לדירתו, על היזם לדווח מיידית לנציגות הבית המשותף, לבקש את אישורם, ולקבל את עמדתם באשר תהיה. באותו אופן, דייר המבקש שינוי /שדרוג מעבר להתחייבות הקבלן כלפי הדיירים, רשאי לעשות זאת רק באופן אישי אל מול היזם ובתשלום בגין דרישותיו לשינויים.

כיצד עורך דין מקרקעין מטעם הדיירים יכול לסייע במקסום זכויות הדיירים?

חוק התמ״א אינו מחייב את היזם להעניק לבעלי הדירות את התוספות השונות. זכויות הבנייה, אופיין ואיכותן, כמו גם עלויות בעלי המקצוע ועלויות המס הם נושא למשא ומתן המתנהל בין היזם לבין בעלי הדירות לפני חתימת העסקה. ישנם, למשל, מקרים שבהם הפער בין הבנוי בפועל לבין הזכויות המותרות כל כך גדול עד כי ניתן לדרוש מהיזם עבודות או הטבות נוספות ואף מרחיקות לכת מעבר למקובל במחוזותינו.

לכן, עורך דין בעל ניסיון בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ״א 38, ובעל מומחיות ונסיון בניהול המשא ומתן עם יזמים וקבלנים, יידע כיצד להשיג עבורכם את העסקה הטובה ביותר שניתן, ולמקסם את הרווחים ואת עליית ערך הדירה שתוכלו להפיק מהזכויות המוקנות לכם בחוק.

אנחנו כאן בשבילכם

לשיחת ייעוץ חינם
התקשרו כעת