איתיאל היקרי - משרד עורכי דין
 
 
 
צרפתית
 
התקשרו עכשיו Appelez maintenant
 
 
 
 
 
 
073-7606100
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Google my business
 
Facebook
 
 
 

תמ"א 38

 
 
 
 
 
 

תמ״א 38 – אתם מעלים את ערך הנכס ללא עלות, היזם מקבל זכויות בנייה ומרוויח וכולם נהנים

 
תמ״א 38 היא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. זהו אוסף של תקנות שנוצרו ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה המנחות כיצד לטפל בבניינים קיימים, כדי שיהיו עמידים יותר בפני רעידות אדמה.
מכיוון שעלות החיזוק של מבנים קיימים היא גבוהה, יצרה הוועדה מנגנון מימון שכולל הענקת זכויות בנייה מוגדלות (כמו הרחבת ושיפוץ של דירות קיימות והוספת זכויות בנייה לדירות נוספות), המהוות תמריץ כלכלי ליזמים להשקיע בבניין שדייריו מעוניינים בכך.

 
 
 
 
 
 
פרויקטים של תמ״א 38 אף מקבלים על פי רוב יחס מועדף מהרשויות, שמתבטא בקיצור התהליכים הביורוקרטיים לקבלת היתרים ובפטור מהיטלי השבחה.
חשוב רק לזכור, כי בעקבות החלטה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, תמ״א 38 תתקיים עד אוקטובר 2022 בלבד, ורק עד אז ניתן יהיה להגיש בקשות להיכלל בה, אלא אם הרשות המקומית תאריך את תוקף התמ״א עד שנת 2025.

 
 

מי זכאי להיכלל בתמ״א 38?

 
 
כדי להיכלל במסגרת התמ"א יש לעמוד במספר תנאים במצטבר: שנת קבלת היתר הבנייה, מספר קומות במבנה ושטח מינימלי בנוי.
בניינים למגורים או לשימושים אחרים שעומדים בתנאים אלה, ובתנאי שנבנו על פי היתר הבנייה שהוצא לפני תחילת 1980, ונבדקו על ידי מהנדס שקבע שאינם בנויים על פי תקן ישראל 413 (תקן עמידות מבנים ברעידות אדמה), זכאים להיכלל בתמ״א 38, כולל תוספת של זכויות בנייה.
בניינים שקיבלו היתר לאחר מכן, ומהנדס קבע שלא נבנו לפי תקן 413, יכולים להיכלל גם הם בתמ״א 38, אך ללא זכויות בנייה נוספות.
לבסוף, מבנים שפטורים מתקן 413, דוגמת מבנים בני קומה אחת או שתיים, מחסנים או מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, אינם זכאים להיכלל בתמ״א 38.

 

מהן האפשרויות השונות העומדות בפני מי שמבקשים אישור לתמ״א 38?

 
ישנן מספר אפשרויות שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולה לאשר בכל בקשה לאישור תמ"א 38 עבור מבנה שעומד בתנאי המינימום שפורטו קודם. בראש ובראשונה, הוועדה יכולה לאשר את חיזוק המבנה, ללא תוספת בנייה. בהמשך, ישנן אפשרויות שונות להגדלת זכויות בנייה. למשל – מתן אישור לסגירת הקומה המפולשת (קומת העמודים הפתוחה בתחתית הבניין) לצורך בניית דירות נוספות, או לטובת הרחבה של דירות קיימות בקומה הראשונה. לחלופין, הוועדה יכולה לאשר הוספת שתיים וחצי קומות חדשות לטובת תוספת דירות חדשות ליזם, לרבות הרחבת הדירות הקיימות ב 25 מ"ר. אפשרות נוספת היא מתן אישור להוספת קומה חלקית לצורך בניית יחידות דיור, וכן מתן אישור להרחבה של הדירות הקיימות לצורך הקמת ממ"ד ו/או מרפסת.

נוסף על כך, ניתן, במסגרת תמ״א 38, לבקש אישור להוספת מעלית, גם אם היא דורשת חריגה מקווי הבנייה של הבניין. ובכל מקרה, על היזם להציג לוועדה המקומית פתרון חנייה עבור הדירות החדשות והותרת מקומות חנייה לדירות הישנות אשר להן הוצמדה חנייה בעבר, ולפי היכולת אף השלמות מקומות חנייה לדירות הקיימות שלא הוצמדה להן חנייה בעבר.
 

מהו "פינוי בינוי"?

 
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית גם לאשר בקשה להריסה של המבנה הקיים (במקום רק חיזוק ועיבוי שלו) ובניית בניין חדש תחתיו, שייבנה על פי זכויות הבנייה הקיימות בתוספת של זכויות הבנייה המותרות עפ"י תמ״א 38.
 

כיצד מניעים תהליך של תמ״א 38?

 
אם בדקתם ומצאתם שהבניין שלכם זכאי לחיזוק ותוספות בנייה מתוקף תמ״א 38, ישנם מספר צעדים שיש לנקוט כדי להניע את התהליך.
השלב הראשון בתהליך של תמ"א 38 הוא לגייס את התמיכה וההסכמה של בעלי הדירות בבניין. כדי להתחיל פרויקט חיזוק ועיבוי הבניין נדרשת הסכמה של 2/3 (שני שליש) מבעלי הדירות, ולטובת פרויקט פינוי ובינוי נדרשת הסכמה של 80 אחוז מבעלי הדירות.
בשלב השני, כדי לייעל את התהליך ולאפשר את התקדמותו כדאי לבחור בנציגות דיירים שתפעל בשם בעלי הדירות, ולהחתים את הדיירים על פרוטוקול המסמיך את הנציגות בנושא זה. הנציגים יגיעו לפגישות עם הגורמים הרלוונטיים לקידום הפרויקט (עורך הדין היזם, אנשי המקצוע השונים), אך את ההחלטות על הנציגים לקבל במשותף עם כלל בעלי הדירות.

 

שלבים 3 ו-4: ליווי הפרויקט על ידי עורך דין ובחירת היזם

 
בשלב השלישי, מומלץ לבחור עורך דין מומחה בתחום שילווה את כל התהליך, החל מהליך בחירת היזם לפרויקט. עורך הדין יסייע לכם לבחור יזם שיש לו מוניטין בפרויקטים כאלה, יידע לבחון את הביטחונות שהיזם מציע, ינסח את ההסכם עם היזם בצורה שתבטיח את האינטרסים שלהם ותמקסם את זכויותיכם, ובהמשך יוודא שהיזם עומד בכל התחייבויותיו ומסיים את הפרויקט בזמן, ולשביעות רצונכם.
עורך הדין גם ייתן את הדעת לנושאים חשובים כמו ביטוח הדירות הקיימות בזמן הבנייה, למכשולים משפטיים הנוגעים לאופן רישום היחידות החדשות וההרחבות, ולעתים גם לסוגיית מימון בנקאי אם עולה הצורך.
חשוב מאוד, לכן, לוודא שעורך הדין שלכם הוא בעל ניסיון בליווי פרויקטים דומים קיימים, בעל ניסיון מוכח בתחום, מכיר את הליכי התכנון והבניה, ולא לומד את התחום באמצעותכם.
בחירת היזם היא השלב הרביעי. על פניו, בעלי הדירות יכולים לנהל את כל התהליך בעצמם, אך מכיוון שמדובר בפרויקט מורכב, הדורש השקעה כספית גדולה, סביר להניח שתרצו להתקשר עם חברה יזמית שתנהל בעצמה את ההליך, ותיקח על עצמה את מלוא העלויות, תמורת קבלת בעלות על זכויות הבנייה הנוספות.
בשלב זה כדאי לבדוק מספר חברות יזמיות, בסיוע עורך הדין, ולבחור יזם בעל איתנות פיננסית ובעל ניסיון מוכח בפרויקטים של תמ״א 38. תהליך הבחירה דומה למכרז – כל אחד מהיזמים יכין תכנית לפרויקט ולאחר שתבחנו את התכנית וכל פרט אחר בפרויקט של כל יזם, תוכלו לבחור את היזם שאיתו תחתמו על ההסכם שיאושר על ידי עורך הדין שלכם.
מרגע חתימת ההסכם, היזם, בליווי עורך הדין, יפנו לוועדה המקומית לצורך קבלת היתר, ולאחר קבלת ההיתר יוכל היזם להתחיל בבנייה.

לסיכום, זיכרו! פרויקט תמ״א 38 הוא מורכב יותר מפרויקט של תוספות בנייה או שיפוץ של בית פרטי, בשל ריבוי בעלי הדירות הקשורים בו וריבוי העמדות מטעם הדיירים. פירושו של דבר שייתכנו פערי עמדות ורצונות סותרים בין בעלי הדירות ולכן חשוב לבחור לפרויקט עורך דין, שידע לנהל גם אתכם הדיירים ביד חזקה ובזרוע נטויה, הכל בראי טובתכם, שפרט להתמחותו בפרויקטים מסוג זה הוא גם מיומן ביישוב מחלוקות ובהצגת פתרונות יצירתיים, שיניחו את דעתם של כל הנוגעים בדבר.


משרד עורכי דין איתיאל היקרי מומחה בליווי פרויקטים של תמ"א 38 לסוגיהם ויישוב סכסוכים, ובעל ניסיון פרטני עשיר בתחום התכנון והבנייה.

 

 

אנחנו במשרדו של עו"ד איתיאל היקרי מנוסים בתחום דיני משפחה
ונשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה.

 
 
צרו קשר עם המשרד לקבלת ייעוץ ראשוני חינם: 072-3269250
 
 
 
 
השאירו פרטים וצוות המשרד יחזור אליכם בהקדם
 
 
 
*
 
 
 
*
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
* לא נשתמש או נעביר את המידע האישי שלך