תביעה נגד קבלן במכר דירה חדשה - מתי, איך ולמה?
רכישת דירה חדשה או ביצוע שיפוצים נרחבים הם השקעה משמעותית מבחינה כספית ורגשית. אך מה קורה כאשר מתגלים ליקויי בניה בדירה החדשה שלכם? איך יודעים מתי מדובר בליקוי המזכה בפיצוי ומתי אפשר להגיש תביעת קבלן על ליקויי בניה? במדריך זה נפרט את כל מה שחיוני לדעת על תביעות ליקויי בניה נגד קבלנים.
מה נחשב ל"ליקוי בנייה" בעיני החוק?
ליקוי בנייה הוא מושג רחב הכולל כל פגם, תקלה או אי התאמה במבנה, בדירה או במערכותיה. חוק המכר (דירות) מגדיר ליקוי בנייה ככל אי התאמה בין הבניה שהתחייב הקבלן לבצע לבין תוצאת הבניה בפועל.
ההבדל בין אי התאמה, פגם תכנוני, וליקוי תפקודי
כאשר מדברים על אי התאמה הכוונה היא לסטיות מהמפרט הטכני, הפרשי שטח או גובה, ואביזרים שונים מהמוסכם. דוגמאות נפוצות: דלתות פנים מסוג שונה מהמוסכם או שטח דירה קטן מהרשום בחוזה.
פגם תכנוני מקורו בתכנון הבניין או הדירה, כמו חדר שגודלו לא עומד בתקנות הבניה, מיקום לא נכון של חלונות או דלתות על פי התכנית המקורית.
ליקוי תפקודי הוא כשל בתפקוד של מערכת או רכיב בדירה. לדוגמה: מערכת הסקה שלא עובדת כהלכה, נזילות בצנרת או סדקים בקירות המבנה.
האם כל פגם בדירה מצדיק תביעה?
לא כל פגם מזכה בפיצוי על פי חוק המכר (דירות). החוק קובע סטיות מותרות: עד 2% בשטח הדירה ועד 5% במידות האביזרים. רק סטיות מעבר לאחוזים אלה מהוות עילה לתביעה. יש להבחין בין ליקויים חמורים המצדיקים תביעה לבין פגמים קלים שניתן לסבול איתם.
אחריות הקבלן לליקויי בנייה - מה קובע החוק?
כשמדובר בליקויי בניה אחריות קבלן מוגדרת בבירור בחוק המכר (דירות). האחריות מתחלקת לשני שלבים עיקריים: תקופת הבדק ותקופת האחריות, כאשר הקבלן נושא באחריות המלאה לתיקון הליקויים.
תקופת הבדק ותקופת האחריות לפי חוק המכר (דירות)
תקופת הבדק מתחילה ממועד מסירת הדירה ומשתנה בהתאם לסוג הליקוי:
- ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
- ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
- כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
- ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
- כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
- כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
- כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
- סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
- התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
- כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
מושגים:
"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;
"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.
"תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;
"תקופת אחריות " -תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.
"אי-התאמה יסודית" – אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;
בשל אי התאמה יסודית עומדת לרוכש תקופה של עד 20 שנים בתנאי עמידה כקבוע בחוק.
תקופת האחריות מתחילה בתום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים נוספות.
ההבדל המהותי: בתקופת הבדק החזקה שהקבלן אחראי לליקוי, ועליו להוכיח שהליקוי לא באשמתו. בתקופת האחריות הנטל על הדייר להוכיח שהליקוי נגרם בשל בנייה רשלנית.
ליקויים נפוצים והחובה של הקבלן לתקן אותם
- ליקויי בניה נפוצים ביותר בדירות חדשות כוללים בעיות איטום המובילות לרטיבות וכתמים על קירות כדי עובש. למעשה, זהו הליקוי השכיח ביותר והחמור ביותר מבחינה בריאותית.
- ליקויי ריצוף מתבטאים במרצפות מתנדנדות, סדוקות או שקועות, הפרשי גובה בריצוף ושינוי גוון בין אריחים. ליקויים בצנרת ואינסטלציה כוללים נזילות, לחץ מים נמוך ובעיות בניקוז.
- סדקים בקירות, בתקרות או ברצפה נחשבים גם הם לליקוי משמעותי כאשר רוחבם מעל 1.5 מ"מ. ליקויים במערכות חשמל כוללים נקודות שלא עובדות ומיקום לא נכון של שקעים.
אחריות של קבלן מול אחריות של יזם או קבלן משנה
חוק המכר קובע בבירור: מי שמוכר את הדירה נושא באחריות המלאה לכל הליקויים, ללא קשר למי שביצע את העבודה בפועל. אין לקבלן או ליזם רשות להפנות את הדייר לקבלן משנה או לספק.
הם יכולים להתדיין ביניהם בנפרד, אך כלפי רוכש הדירה הקבלן/יזם נושא באחריות הבלעדית על כל ליקוי בדירה.
5 מקרים נפוצים בתביעה נגד קבלן
תביעה נגד קבלן בגין איחור במסירת החזקה בנכס
תתעדכנו בהתאם לחוק
סעיף 5א. (א) לחוק קובע:
לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי;
(2)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי;
(3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש.
ליקויי בניה בדירה חדשה
המקרה הקלאסי הוא דירה חדשה שנמסרה עם ליקויים. חשוב לתעד את הליקויים מיד עם קבלת הדירה ולהודיע עליהם לקבלן בכתב. הקבלן חייב לתקן את הליקויים תוך זמן סביר על פי החוק.
ליקוי מסוג אי התאמה
כאשר הקבלן לא עמד בהתחייבויותיו בהסכם המכר – למשל, התקין אביזרים ברמה נמוכה יותר מהמוסכם, או לא בצע עבודות שהתחייב לבצע במפרט הטכני.
תביעה נגד המוכר
במקרה של דירה חדשה, הרוכש נהנה מהגנה מלאה של חוק המכר (דירות). זה כולל את כל תקופות הבדק והאחריות המפורטות בחוק ואת זכותו לתיקון ליקויים ללא עלות.
כיצד מגישים תביעה נגד קבלן על ליקויי בנייה?
הגשת תביעת קבלן על ליקויי בניה היא תהליך מדורג שדורש התנהלות נכונה ומסודרת. כל שלב בתהליך חשוב להצלחת התביעה, החל מהודעה ראשונה לקבלן ועד הגשת התיק לבית המשפט. הבנת השלבים תעזור לכם לנהוג נכון ולמקסם את סיכויי ההצלחה.
שלב ראשון: פנייה לקבלן ודרישה לתיקון הליקויים
לפני הגשת תביעה חובה לתת לקבלן "הזדמנות ראויה" לתקן את הליקויים. זה כולל הודעה על הליקויים (רצוי בכתב), תיעוד מפורט בתמונות ווידאו, ודרישה לתיקון עם קביעת לוח זמנים סביר.
מתן זמן לתיקון צריך להיות בהתאם לאופי הליקוי: דחוף – מיידי, רגיל – מספר חודשים. חשוב לזכור שאם הקבלן כבר ניסה לתקן ליקוי מספר פעמים והליקוי חוזר, אין חובה לתת לו הזדמנות נוספת.
שלב שני: חוות דעת מקצועית של מהנדס או שמאי
חוות דעת מקצועית נדרשת כחלק ממסמכי התביעה. חווה"ד צריכה לכלול תיאור מפורט של הליקויים, הערכת עלות התיקון, וקביעה האם הליקוי ניתן לתיקון או לא, פירוט אופן קביעת הליקוי והיקיפו ואמצעי הגילוי בו נמדד הליקוי.
במקרה של ליקוי שלא ניתן לתיקון נדרשת הערכת ירידת הערך על ידי שמאי מוסמך. חשוב לוודא שהמומחה מוסמך לתת חוות דעת לבית המשפט ולא רק דוח סקירה כללי.
שלב שלישי: תביעה בבית המשפט -- באילו מקרים?
תביעה מוגשת כאשר הקבלן מסרב לתקן את הליקויים, התיקונים שביצע לא פתרו את הבעיה, הקבלן מתחמק מאחריות, או מדובר בליקוי שלא ניתן לתיקון והקבלן מסרב לפצות.
בית המשפט בוחן את כל הראיות ומעניק פיצוי כספי או מחייב את הקבלן לתקן את הליקויים תחת פיקוח מומחה.
אילו פיצויים ניתן לתבוע במסגרת תביעת ליקויי בניה?
הפיצויים מתחלקים לשני סוגים עיקריים: סעדים לתיקון הליקויים וסעדים לפיצוי על נזקים עקיפים. להבין את סוגי הפיצוי יסייע לכם לדעת מה מגיע לכם ולוודא שלא פספסתם זכאויות חשובות.
סעדים שמטרתם תיקון הליקויים הקיימים בנכס
פיצוי כספי לתיקון הליקויים מחושב על בסיס עלות התיקון כפי שנקבעה בחוות הדעת. לסכום זה נוספים רווח קבלני (בדרך כלל 15-20%), פיקוח הנדסי ומע"מ בכפוף להצגת חשבונית.
בנוסף, בית המשפט יכול לחייב את הקבלן לתקן את הליקויים בעצמו, בפיקוח מומחה מטעם בית המשפט.
סעדים לפיצוי בגין נזקים עקיפים שנגרמו כתוצאה מהליקויים
- ירידת ערך מקנה פיצוי עבור ליקויים שלא ניתנים לתיקון או שתיקונם אינו כלכלי.
- עגמת נפש היא פיצוי בגין הסבל והאי-נוחות שנגרמו כתוצאה מהליקויים.
- דיור חלופי כולל עלויות שכירות או מלון במקרים שהליקויים מונעים מגורים בדירה.
- הוצאות נוספות יכולות לכלול אבדן ימי עבודה, נזק לרכוש, עלויות אריזה ואחסון רהיטים והפסד הכנסה בנכסי השקעה.
מתי כדאי לפנות אל עורך דין ליקויי בנייה מומלץ?
לא כל מקרה של ליקויי בנייה מצריך ייצוג משפטי מיידי. עם זאת, יש מצבים שבהם ייעוץ וייצוג של עו"ד ליקויי בניה הופכים להיות הכרחיים להצלחת התביעה.
כאשר מדובר בליקויים המשפיעים על בטיחות הדיירים, מונעים שימוש רגיל בדירה, או חוזרים למרות ניסיונות תיקון. דוגמאות כוללות רטיבות עם עובש, בעיות מבניות וליקויי בטיחות במעקות.
כאשר הקבלן מתעלם מפניות לתיקון, מכחיש את קיום הליקויים, מבצע תיקונים חלקיים או לא איכותיים, או טוען באופן שגוי שחלפה תקופת הבדק.
חברות גדולות בדרך כלל מיוצגות על ידי עורכי דין מנוסים ויש להן משאבים רבים. מומלץ להתייעץ עם עו"ד ליקויי בניה מקצועי ומנוסה שמכיר את השיטות ואת הטקטיקות שלהן.
לא מתפשרים על איכות המגורים - עורך דין לצידכם בתביעות ליקויי בנייה
ליקויי בנייה יכולים להפוך את חלום הבית החדש לסיוט של ממש. חשוב לזכור שיש לכם זכויות ברורות על פי חוק, והקבלן אינו יכול להתחמק מאחריותו. תביעות ליקויי בניה מורכבות ודורשות ידע מקצועי עמוק הן בהיבטים ההנדסיים והן בהיבטים המשפטיים.
עוה"ד איתיאל היקרי מוביל צוות מקצועי ומנוסה, המתמחה בתביעות ליקויי בנייה ובליטיגציה מול קבלנים וחברות בנייה, ובעל נסיון מוכח.
המשרד מציע גישה יצירתית ונחושה, תוך מיצוי כל הכלים המשפטיים הזמינים להשגת התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
במשרדנו מתמחים בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וליטיגציה מסחרית-אזרחית, ויש לנו ניסיון עשיר בטיפול בתביעות מורכבות נגד קבלנים ויזמים. אנו דוגלים בחשיבה יצירתית ובמציאת פתרונות מקוריים גם לבעיות הסבוכות ביותר. אנחנו כאן בשבילכם – ומתחייבים לליווי משפטי צמוד ויחס אישי לכל תיק.
שאלות נפוצות על תביעות ליקויי בנייה נגד קבלנים
כן, בהתאם לסוג הליקוי, תקופות הבדק והאחריות.
כן, בדירה חדשה מקבלן חלות כל הוראות חוק המכר (דירות). בדירת יד שנייה האחריות מוגבלת יותר.
כן, חוות דעת מקצועית היא תנאי הכרחי. בית המשפט לא יכול להכריע בסוגיות טכניות ללא חוות דעת מומחה מוסמך.
יש מספר אפשרויות: תביעה כנגד חברת הביטוח, תביעה כנגד היזם או הגשת תביעה במסגרת הליכי פשיטת הרגל.
כן, במקרים של ליקויים ברכוש המשותף או כאשר מספר דיירים בבניין סובלים מאותם ליקויים תחת אותו בניין וקבלן, אף רצוי להתאגד ולמען הקטן הוצאות עבור כל דייר.
זקוקים לייעוץ משפטי בנושא ליקויי בנייה? פנו למשרדו של עו"ד איתיאל היקרי בנתניה לקבלת ייעוץ מקצועי והערכת התיק. אנו כאן כדי להבטיח שתקבלו את הפיצוי המגיע לכם.
