הערת אזהרה בטאבו

הערת אזהרה הינה אחד הכלים המשפטיים החשובים והשימושיים בעסקאות מקרקעין בישראל. מדובר ברישום המופיע בפנקס המקרקעין (טאבו) ומטרתו להגן על זכויותיו של צד לעסקת מקרקעין טרם השלמת העסקה ורישום הזכויות על שמו. הערת האזהרה מונעת מבעל הנכס לבצע עסקאות נוגדות ומהווה "תמרור אזהרה" לכל מי שמתעניין בנכס כי קיימת התחייבות בנוגע אליו.

עסקאות מקרקעין הן לרוב מורכבות, אורכות זמן רב ומערבות סכומים משמעותיים, מה שהופך את הגנת הזכויות בהן לחשובה ביותר. הערת האזהרה מספקת רמת ביטחון משפטי ומהווה אמצעי אכיפה חשוב במקרה של הפרת התחייבות. משכך, רישום הערת אזהרה בטאבו מהווה שלב מרכזי בתהליך רכישת נכס מקרקעין והבטחת זכויות הרוכש.

מהי הערת אזהרה בטאבו?

הערת אזהרה היא רישום המתבצע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ומעיד על קיומה של התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין. הערת האזהרה אינה מקנה בעלות או זכות קניינית בנכס, אלא מהווה זכות אובליגטורית (חוזית) המוגנת על ידי רישום בפנקסי המקרקעין.

הרישום מזהיר צדדים שלישיים כי קיימת התחייבות לעשות עסקה בנכס, ומונע מבעל הנכס הרשום לבצע עסקאות סותרות בנכס ללא הסכמת מי שלטובתו נרשמה ההערה. בכך, הערת האזהרה יוצרת מעין "שריון" להתחייבות החוזית והופכת אותה ל"מעין קניינית".

הערת אזהרה יכולה להירשם בגין מגוון התחייבויות הקשורות למקרקעין, כגון התחייבות למכירת דירה, התחייבות להענקת זכות שכירות, התחייבות למתן משכנתא, התחייבות למתן זיקת הנאה, או התחייבות בעסקת קומבינציה.

מה זה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין?

הבסיס החוקי להערת אזהרה נמצא בסעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובע: "נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט".

סעיף 126 לחוק המקרקעין מעניק להערת האזהרה את כוחה המשפטי ואת המעמד הייחודי שלה במערכת דיני המקרקעין בישראל. הסעיף קובע במפורש כי לאחר רישום הערת אזהרה, לא ניתן לרשום עסקה סותרת ללא הסכמת הזכאי. בכך, החוק מגן על האינטרסים של הצד שלטובתו נרשמה ההערה.

יתרה מכך, סעיף 127(ב) לחוק קובע כי עסקה שנעשתה בניגוד להערת אזהרה, גם אם לא נרשמה בטאבו, עלולה להיחשב כחסרת תוקף כלפי בעל הערת האזהרה. כלומר, הסעיף מעניק לבעל הערת האזהרה הגנה מפני עסקאות נוגדות גם אם אלו לא הגיעו לכדי רישום.

סעיף 126 מהווה את הבסיס לשורה ארוכה של פסיקות בתי המשפט שחיזקו את מעמדה של הערת האזהרה במשפט הישראלי והרחיבו את ההגנות שהיא מעניקה.

למה נועדה הערת אזהרה בטאבו?

הערת אזהרה בטאבו נועדה להגן על זכויותיו של צד לעסקת מקרקעין, בדרך כלל הרוכש או כל בעל זכות ועניין, בתקופת הביניים שבין חתימת ההסכם לבין רישום הזכויות על שמו בטאבו. הערת האזהרה מספקת שקיפות לציבור ומודיעה לכל המתעניין בנכס כי קיימת התחייבות חוזית לגביו. הדבר כה חשוב עד כי במקרה של צד ג' ביצע עסקה במקרקעין הנוגדת עסקה מקבילה שקדמה לו שלגביה לא נרשמה הערת אזהרה, כי אז זכות צד ג' שהסתמך על כך שלא נרשמה כל הערה יגבר על אותה עסקה שקדמה לו.

מהן שתי המטרות העיקריות ברישום הערת אזהרה?

המטרה ראשונה היא מניעת עסקאות נוגדות. הערת האזהרה מונעת מבעל הנכס לבצע עסקאות סותרות, כמו מכירת הנכס לאדם אחר או התחייבות למשכנו לטובת צד שלישי. הערת האזהרה מגבילה את בעל הנכס מלעשות עסקאות נוספות הסותרות את ההתחייבות שניתנה לטובת הזכאי.

המטרה השנייה היא הגנה מפני נושים ועיקולים. הערת האזהרה מעניקה לזכאי הגנה מסוימת מפני נושים של בעל הנכס שעלולים להטיל עיקולים על הנכס. במקרים רבים, הערת אזהרה שנרשמה לפני הטלת עיקול גוברת על העיקול ומאפשרת להשלים את העסקה חרף קיומו.

סוגי הערת אזהרה

הערת אזהרה

זוהי הערת האזהרה הקלאסית הנרשמת לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין. מדובר בהערה הנרשמת בגין התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין, כגון הסכם מכר דירה או הסכם למתן זכות שכירות.

צו עיקול

למעשה זוהי הערה הנרשמת בטאבו בעקבות צו עיקול שהוטל על הנכס. העיקול נועד למנוע מבעל הנכס לבצע עסקאות בנכס כדי להבטיח את זכויותיו של הנושה. צו עיקול נרשם כהערה בטאבו ומגביל את בעל הנכס מלבצע דיספוזיציה (שימוש) בנכס.

צו מניעה

צו מניעה הוא הוראה שיפוטית האוסרת על אדם לבצע פעולה מסוימת. בהקשר של מקרקעין, צו מניעה יכול לאסור על בעל נכס לבצע עסקאות בנכס, והוא נרשם כהערה בטאבו.

הודעת קדם-שעבוד

זוהי הערה המודיעה על כוונה לרשום משכנתא או שעבוד על הנכס. ההערה נרשמת לפני רישום המשכנתא עצמה ומבטיחה את זכויות הנושה המובטח.

הערת אזהרה ע"פ עסקת מקרקעין

רישום הערת אזהרה במסגרת פרויקט תמ"א 38

בפרויקטים של תמ"א 38 (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), היזם רושם הערת אזהרה על דירות הבעלים, המבטיחה את זכויותיו לבצע את הפרויקט. במקביל, הבעלים רושמים הערת אזהרה על הזכויות העתידיות של היזם (הדירות החדשות או תוספות הבנייה), המבטיחות את זכויותיהם לקבל את השיפוץ או התמורות המוסכמות.

הערת אזהרה במסגרת רישום משכנתא

כאשר לווה נוטל משכנתא מבנק, הבנק דורש לרוב לרשום הערת אזהרה על הנכס טרם רישום המשכנתא עצמה. הערת האזהרה מבטיחה את זכות הבנק לרשום משכנתא על הנכס ומגנה עליו מפני עסקאות נוגדות.

הערת אזהרה במסגרת רכישת דירה מקבלן

ברכישת דירה מקבלן, ניתן לרשום הערת אזהרה על המקרקעין כדי להבטיח את זכויותיו. במקרים של רכישת דירה "על הנייר", הערת האזהרה יכול שתומר בערבות חלופית בהתאם לערבות חוק המכר.

הערת אזהרה מצד ועדות לתכנון ובניה ורשויות מקומיות

רשויות מקומיות וועדות תכנון ובניה יכולות לרשום הערות אזהרה על נכסים במקרים של בנייה לא חוקית, חריגות בנייה או אי קיום צווים. הערות אלו מיידעות את הציבור על בעיות תכנוניות או משפטיות בנכס ומשמשות תמרור אזהרה לרוכש.

מתי צריך לרשום הערת אזהרה

רישום הערת אזהרה מומלץ מיד לאחר חתימת הסכם המכר ותשלום חלק מהתמורה. בעסקאות מקרקעין, מקובל לרשום הערת אזהרה לאחר מסירת התשלום הראשון אשר יוחזק בנאמנות עד רישום הע"א.

רישום הערת אזהרה חשוב במיוחד במקרים בהם יש פער זמן משמעותי בין חתימת ההסכם לבין רישום הזכויות, במקרים בהם נדרש פרק זמן ארוך לקבלת משכנתא או בעסקאות רכישה מקבלנים, בהן הליך רישום הזכויות עשוי להימשך שנים רבות. הרישום חשוב גם בעסקאות קומבינציה או פינוי-בינוי ובכלל בעסקאות מורכבות הכוללות תנאים מתלים.

ככלל, אין כל מניעה לקבל ערבות חלופית מספקת ומוצקה בהתאם לערבות חוק מכר.

כיצד רושמים הערת אזהרה בטאבו?

בקשה לרישום הערת אזהרה מקוון

כיום ניתן לרשום הערת אזהרה באופן מקוון באמצעות אתר האינטרנט של רשות המקרקעין. הרישום המקוון מקצר משמעותית את זמן הטיפול בבקשה ומאפשר לקבל את אישור הרישום בתוך ימים ספורים.

לצורך רישום הערת אזהרה מקוון נדרש טופס בקשה לרישום הערת אזהרה חתום על ידי הצדדים, ייפוי כוח נוטריוני, אם הבקשה מוגשת על ידי מיופה כוח, אישור תשלום אגרה, מסמך המעיד על ההתחייבות (הסכם מכר, הסכם מתן משכנתא וכו') ואישור מיסים עדכני.

בקשה לרישום הערה בהגשה ידנית

ניתן עדיין להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה באופן פיזי באמצעות פנייה ללשכת רישום המקרקעין האזורית. ההגשה הידנית דורשת את אותם מסמכים כמו ההגשה המקוונת, אך זמן הטיפול עשוי להיות ארוך יותר.

תשלום אגרת רישום הערת אזהרה הוא תנאי הכרחי לרישום. גובה האגרה מתעדכן מעת לעת, ולכן מומלץ לבדוק את הסכום העדכני באתר רשות המקרקעין.

ביטול הערת אזהרה והסרתה

הערת אזהרה ניתנת לביטול במספר מקרים. בין היתר, כאשר העסקה הושלמה והזכויות נרשמו על שם הקונה או כאשר העסקה בוטלה בהסכמת הצדדים. הערת אזהרה ניתנת לביטול גם על פי צו בית משפט או כאשר פג תוקפה של ההערה (אם נקבע לה תוקף).

ביטול הערת אזהרה מצריך הגשת בקשה מתאימה ללשכת רישום המקרקעין, בצירוף המסמכים הרלוונטיים. אם מדובר בביטול בהסכמה, נדרש אישור של הזכאי (מי שההערה נרשמה לטובתו). אם מדובר בביטול על פי צו בית משפט, יש לצרף את הצו המקורי.

ריבוי הערות אזהרה על אותו נכס

ייתכן מצב בו נרשמות מספר הערות אזהרה על אותו נכס. במקרה כזה, ככלל, חל עקרון "הראשון בזמן, ראשון בזכות". כלומר, הערת האזהרה שנרשמה ראשונה תהיה בעלת עדיפות על פני הערות מאוחרות יותר.

עם זאת, חשוב לציין כי בית המשפט רשאי לקבוע סדר עדיפויות שונה בנסיבות מיוחדות, למשל אם הזכאי המאוחר פעל בתום לב ובהסתמכות, ואילו הזכאי המוקדם התרשל בהגנה על זכויותיו.

בדיקת נסח הטאבו לפני קנייה

לפני רכישת נכס מקרקעין, חשוב ביותר לבדוק את נסח הטאבו העדכני, ובו ניתן לראות אם רשומות הערות אזהרה על הנכס. הערות אזהרה עשויות להעיד על התחייבויות קודמות של הבעלים, עיקולים, או בעיות משפטיות אחרות הקשורות בנכס.

בדיקת הנסח צריכה להיעשות לא רק בשלב המשא ומתן אלא גם סמוך לחתימת ההסכם ולפני העברת תשלומים משמעותיים. זאת, מכיוון שמצב הרישום עשוי להשתנות בפרק הזמן שבין הבדיקות.

מהו תפקידו של עורך דין מקרקעין ברישום הערות בטאבו?

עורך דין מקרקעין מנוסה הוא בעל תפקיד מכריע בתהליך רישום הערת אזהרה. הוא מסייע בהכנת המסמכים הנדרשים, מייצג את הצדדים מול רשויות הרישום, ומבטיח כי הרישום יתבצע כראוי ובמועד.

עורך הדין בודק את מצב הרישום בטאבו טרם העסקה, מזהה בעיות פוטנציאליות, ומייעץ ללקוחותיו כיצד להתמודד עימן. כמו כן, הוא אחראי על הגשת הבקשה לרישום הערת אזהרה, מעקב אחר התהליך, וטיפול בבעיות שעלולות להתעורר.

בנוסף, עורך הדין מסייע בהסרת הערות אזהרה כאשר העסקה הושלמה או בוטלה, ומוודא כי רישום הזכויות יתבצע כראוי.

אל תתנו לעסקת הנדל"ן שלכם להסתבך – תנו לנו לדאוג להבטחת זכויותיכם!

רישום הערת אזהרה הוא רק אחד מהשלבים הרבים בעסקת מקרקעין מורכבת. ליווי משפטי מקצועי מתחילת העסקה ועד סופה יכול לחסוך לכם כסף רב, עוגמת נפש, וסיבוכים משפטיים בעתיד. עו"ד מקרקעין איתיאל היקרי מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, רישום הערות אזהרה, וטיפול בכל ההיבטים המשפטיים של רכישת ומכירת נכסים. צוות עורכי הדין המנוסה שלנו יעמוד לרשותכם בכל שלב בדרך, ויבטיח כי זכויותיכם יישמרו ויקבלו את ההגנה המשפטית המיטבית.