פטור ממס שבח במכירת דירות בגירושין
הליך גירושין הוא אחד מההליכים המורכבים והמשמעותיים שנעבור בחיים. לצד המשבר והאתגרים שאנחנו חווים, יש להליך זה גם השלכות כלכליות נרחבות. כאשר זוג שרכש יחד נכסי מקרקעין מחליט להיפרד, עולה השאלה הקריטית: איך אפשר לחלק את הרכוש בצורה שלא תגזול חלק משמעותי ממנו לקופת המדינה בתשלומי מס שבח? התשובה היא פשוטה בתיאוריה אך מורכבת לביצוע – מכירת מספר דירות בגירושין יכולה להיעשות בחכמה באופן שיחסוך למשפחה מאות אלפי שקלים.
למעשה, הליך הגירושין יוצר הזדמנות ייחודית שלא קיימת בנסיבות רגילות. העברה פטורה ממיסים אגב גירושין מאפשרת למשפחות לבצע מהלכי תכנון מס שלא היו אפשריים בעבר, ולהפוך את התא המשפחתי הבודד לכמה תאים נפרדים מבחינה מיסויית. כך ניתן למכור דירות מרובות תוך קבלת פטור ממס שבח בגירושין על כל אחת מהן. המפתח הוא לקרוא נכון את החוק, לתכנן את האסטרטגיה בצורה חכמה וליישם אותה באופן המתאים מבחינה משפטית.
העברה פטורה ממסים אגב גירושין - הבסיס החוקי לחיסכון המס
הבסיס המשפטי נמצא בסעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע שהעברת זכויות בנכס מקרקעין הנעשית על פי פסק דין אגב הליכי גירושין לא תיחשב למכירה. משמעות הדבר כפולה: אין מס שבח או מס רכישה על פעולת ההעברה עצמה, ויצירת תאים משפחתיים נפרדים מבחינה מיסויית.
חשוב לציין שאין מדובר בפטור מס במובן המלא של המילה, אלא בדחיית מס. המקבל "נכנס לנעליו" של המעביר מבחינת יום ושווי הרכישה המקוריים.
להשגת ההעברה הפטורה נדרשים מספר תנאים מצטברים: פסק דין של בית משפט לענייני משפחה או בית דין רבני המאשר את הסכם הגירושין, העברה בין בני הזוג או מהם לילדיהם, אין צורך בגט בפועל – מספיק פסק דין חלקי, וההעברה יכולה להתבצע גם לפני סיום כל ההליכים.
החוק מכיר במגוון סוגי יחסים לצורכי הפטור: זוגות נשואים במסגרת דתית או אזרחית, ידועים בציבור וזוגות חד מיניים. הגדרה רחבה זו מאפשרת לזוגות רבים ליהנות מהפטורים, ללא קשר לסטטוס הנישואין הפורמלי שלהם.
אסטרטגיות למכירת מספר דירות לפטור ממס שבח בגירושין
מכירת שתי דירות
כאשר למשפחה יש שתי דירות, הטעות הנפוצה ביותר היא למכור אותן במצבן הנוכחי, כשהן בבעלות משותפת. במקרה כזה, הם יחויבו במס שבח מלא על אחת הדירות, מאחר שהתא המשפחתי מחזיק ביותר מדירה אחת.
הפתרון הנכון כולל הסכם גירושין מפורט שמקבל תוקף של פסק דין, חלוקת הדירות כך שדירה אחת עוברת לבעלותו הבלעדית של בן זוג אחד והשנייה לבעלותה הבלעדית של השני, יצירת שני תאים משפחתיים נפרדים מרגע מתן פסק הדין, ולבסוף מכירה בפטור כפול – כל אחד מוכר את דירתו היחידה בפטור ממס שבח.
מכירת שלוש דירות ויותר: הכנסת הילדים לתמונה
כאשר יש למשפחה שלוש דירות או יותר, נכנס לתמונה כלי נוסף – העברה לילדים. סעיף 4א מאפשר העברה פטורה לא רק בין בני הזוג, אלא גם מהם לילדיהם.
האסטרטגיה המומלצת היא הסכם גירושין משולש שבו דירה ראשונה עוברת לבעלותו המלאה של בן הזוג הראשון, דירה שנייה לבעלותה המלאה של בת הזוג השנייה, ודירה שלישית לבעלותו המלאה של ילד או ילדה מעל גיל 18. שלוש ההעברות מבוצעות בפטור מכוח פסק הדין, נוצרים שלושה בעלים נפרדים כאשר לכל אחד יש דירה יחידה, ולבסוף מכירה משולשת בפטור – כל אחד מוכר בפטור ממס שבח לדירה יחידה.
זוהי אסטרטגיה שיכולה לחסוך מאות אלפי שקלים במס שבח.
נקודות קריטיות שחשוב לזכור
תנאי קריטי הוא שבני הזוג היו בעלי זכויות בכל דירה לפחות 18 חודשים לפני ההפרדה. אם טרם חלף המועד, על מקבל הדירה להמתין לחלוף התקופה מרגע קבלת הדירה. במקרה של דירה חדשה מקבלן, 18 החודשים נספרים מרגע קבלת החזקה בדירה, ולא מחתימת החוזה.
נכון לשנת 2025, תקרת הפטור ממס שבח עומדת על 5,008,000 שקלים. מעבר לסכום זה, החלק העודף יחויב במס שבח או יהיה זכאי למס מוטב לינארי.
היטל השבחה
מרבית הרשויות המקומיות נוהגות לדחות את תשלום היטל השבחה למועד המכירה העתידית, אך חלק מהרשויות עלולות לדרוש תשלום במועד ההעברה. חשוב לבדוק מראש את עמדת הרשות המקומית הרלוונטית.
פטור ממס שבח בגירושין ושיקולים נוספים בתכנון המס
כאשר לנכסים השונים פוטנציאל מס שונה, יש לשקול האם לחלק לפי שווי ברוטו או לפי שווי נטו לאחר ניכוי המס הצפוי. התכנון הנכון יכול להביא לחלוקה הוגנת יותר בין בני הזוג.
דירות המושכרות בשכירות מוגנת מחייבות תכנון מיוחד, מאחר שהן נהנות מפטורים מיוחדים בחוק. יש לשקול מי מבני הזוג יקבל דירות אלו בהתאם לנסיבותיו האישיות.
אמנם אין חובה חוקית לדווח על ההעברה אגב גירושין, אך מומלץ מאוד לדווח כדי לעדכן את הרשויות על ההפרדה הרכושית והמיסויית ולמנוע בעיות עתידיות. הדיווח מבטיח עדכון מצב התא המשפחתי, מניעת חקירות עתידיות ויצירת תיעוד לעסקאות עתידיות.
ניתן להשתמש בפסק דין גם שנים רבות לאחר שניתן, כל עוד השיתוף בנכס לא פורק בפועל. זה מאפשר גמישות בתזמון יישום האסטרטגיה.
מקרים מיוחדים ופתרונות יצירתיים
- דירות הכוללות זכויות בניה בלתי מנוצלות מחייבות תכנון מורכב יותר. הפטור ממס שבח חל רק על חלק הדירה, ולא על זכויות הבניה. יש לשקול הערכת שווי נפרד לדירה ולזכויות הבניה, ייחוס הוצאות בהתאם ואפשרות למימוש זכויות הבניה לפני המכירה.
- דירות המצויות בתהליכי תמ"א 38 או פינוי-בינוי מחייבות תכנון מיוחד: בחינת ההסכם מול היזם, השפעה על חישוב המס וזכויות והתחייבויות הבעלים החדש.
- במקרה שלמשפחה יש נכסים בחו"ל, יש לבחון חוקי המס במדינה בה נמצא הנכס, הסכמי מניעת כפל מיסוי והשלכות על הסטטוס המיסויי בישראל.
טעויות נפוצות שיש להימנע מהן
- רבים מחליטים על התכנון המיסויי רק לאחר תחילת הליך הגירושין. תכנון מוקדם יכול לחסוך הרבה כסף ובעיות.
- התמקדות רק במס שבח תוך התעלמות מהיטל השבחה עלולה ליצור הפתעות כלכליות לא נעימות.
- חוסר תיעוד מתאים של ההעברות עלול ליצור בעיות בעתיד עם רשות המסים.
- לעתים בני זוג מקבלים החלטות על בסיס רגשי במקום כלכלי, דבר שעלול לעלות יקר.
המלצות לביצוע מוצלח
התכנון הנכון דורש שיתוף פעולה בין עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי, רואה חשבון, שמאי מקרקעין במקרים מסוימים ועורך דין למשפחה.
החל מהרגע בו מתחילים לשקול גירושין, כדאי להתחיל לתכנן את ההיבטים המיסויים. ככל שמתחילים מוקדם יותר, כך האפשרויות רבות יותר. כל משפחה ייחודית, ולכן הפתרון צריך להיות מותאם אישית. לעתים פתרונות יצירתיים יכולים לחסוך סכומים משמעותיים.
סיכום והמלצות
מכירת מספר דירות במסגרת גירושין מהווה הזדמנות חד פעמית לתכנון מס חכם וחוקי. האסטרטגיה הנכונה יכולה לחסוך למשפחה מאות אלפי שקלים שהיו הולכים לקופת המדינה. המפתח הוא בהבנה מעמיקה של החוק, תכנון קפדני מראש ויישום מקצועי של האסטרטגיה המתאימה.
תכנון המס בגירושין דורש מומחיות רבה ועבודה בצוות שכולל עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי, רואה חשבון ולעתים גם שמאי מקרקעין. ההשקעה בייעוץ מקצועי מחזירה את עצמה פי כמה וכמה בחיסכון המס המתקבל.
חשוב לזכור שלמרות שגירושין הם תקופה רגשית קשה, קבלת החלטות כלכליות נבונות יכולה להבטיח יציבות כלכלית לכל בני המשפחה לאחר הפרידה. השקעה נכונה בתכנון מס היא השקעה בעתיד הכלכלי של כל המעורבים.
שאלות ותשובות נפוצות
האם אפשר להשתמש בהסכם גירושין ישן מלפני כמה שנים?
כן, כל עוד השיתוף בנכס לא פורק בפועל, ניתן להשתמש בפסק דין ישן לביצוע ההעברה הפטורה.
מה אם הדירות לא שוות ערך?
ההפרדה המיסויית היא כלי, והסכם הגירושין יקבע תשלומי איזון כספיים בין הצדדים להגעה לחלוקה שוויונית.
האם ניתן להעביר נכס מסחרי לילד בפטור אגב גירושין?
כן, סעיף 4א חל על כל זכות במקרקעין. אולם הילד לא יוכל למכור נכס מסחרי בפטור ממס שבח.
הילד שלי בן 17, אפשר להעביר אליו דירה?
העברה לקטין אפשרית אך מסורבלת מאוד ודורשת אישור בית משפט. האסטרטגיה יעילה בעיקר עם ילדים בגירים.
האם האסטרטגיה רלוונטית גם לידועים בציבור?
כן, החוק מכיר בידועים בציבור ובזוגות חד מיניים לצורכי הפטור. יש לקבל פסק דין הצהרתי של בית המשפט לענייני משפחה.
עורך דין איתיאל היקרי - תכנון מס בגירושין ומכירת נכסי מקרקעין
עורך דין איתיאל היקרי מוביל בתחום המורכב של תכנון מס בגירושין ומכירת נכסי מקרקעין מרובים. עם מעל עשור של ניסיון מקצועי עשיר, עו"ד היקרי פיתח מומחיות ייחודית המשלבת בין דיני משפחה, דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין.
עו"ד היקרי ידוע בגישה האישית והמסורה שלו לכל לקוח. הוא מאמין שתקופת הגירושין היא אחת התקופות הקשות ביותר בחיי אדם, ולכן זקוקה לטיפול רגיש ומקצועי בו זמנית. המשרד מקפיד על זמינות גבוהה, תקשורת שקופה ומתן עדכונים שוטפים לאורך כל התהליך.
בעולם בו כל שקל חשוב, במיוחד בתקופות משבר כמו גירושין, עו"ד היקרי מבטיח שכל שקל שניתן לחסוך בדרכים חוקיות ולגיטימיות – יישאר בכיסו של הלקוח. כי בסופו של דבר, המטרה היא לא רק לפתור את הבעיה המשפטית, אלא לאפשר לכל בני המשפחה להתחיל פרק חדש בחיים ברגל ימין ובביטחון כלכלי.
לייעוץ מקצועי ותכנון מס מותאם אישית, המבוסס על שנים של ניסיון ומומחיות מוכחת, פנו אלינו עוד היום!
