איתיאל היקרי - משרד עורכי דין
 
 
 
צרפתית
 
התקשרו עכשיו Appelez maintenant
 
 
 
 
 
 
073-7606100
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Google my business
 
Facebook
 
 
 

פירוק שיתוף במקרקעין

 
 
 
 
 
 
שיתוף במקרקעין הוא כל סוג של בעלות משותפת של מספר אנשים (או חברות) בנכס מקרקעין (דירה, קרקע, מחסן, משרד, מגרש וכדומה).

חוק המקרקעין קובע כי לכל אחד מהשותפים מותר לפתוח בהליך לפירוק השיתוף, בכל זמן ומכל סיבה שהיא.
 
 
 
 

מדוע לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין?

 
 
 
הצורך בכניסה להליך פירוק שיתוף עולה כשאחד השותפים או יותר, מבקש למכור את חלקו בנכס, או שאינו מסכים לאופן ניהול הנכס והשימוש בו. מכיוון שקיים קושי של ממש לעשות שימוש בנכס במקרה של מחלוקת בין השותפים, או כאשר מי מהם מעוניין למכור את חלקו, הדרך לעשות כן הינה להיפרע מאותו שותף באופן של רכישת חלקו בהסכמה, או על ידי מכירת כלל הנכס וחלוקת התמורה בין בעלי הזכויות.

שלוש הסיבות הנפוצות לרצון בפירוק שיתוף במקרקעין הן: משקיע נדל״ן שמעוניין לעזוב קבוצת השקעה ולקבל חזרה את השקעתו (או למכור את חלקו), יורשים שהסתכסכו או יורשים שרוצים לממש את שווי נכס המקרקעין שירשו במקום לנהל אותו יחד, וזוג שהתגרש ומבקש לפרק את השיתוף בנכסים המשותפים שצברו יחדיו, כמו דירת המגורים שלהם או כל נכס מקרקעין אחר, על מנת לחלק את תמורתו ביניהם.

את פירוק השיתוף ניתן לעשות בהסכמה בין השותפים או באמצעות הליך כינוס נכסים באמצעות בית המשפט במקרה בו הצדדים אינם מצליחים להגיע להסכמה.

 
 

פירוק שיתוף בהסכמה

 
 
כאשר הצדדים מגיעים להסכמה בדבר פירוק השותפות, התהליך הוא פשוט יחסית, ומתבצע באחת משתי דרכים: ״חלוקה בעין״ ו"חלוקה בשווי".
״חלוקה בעין״ היא חלוקה פיסית של המקרקעין עצמם בין השותפים. למשל, אם שלוש אחיות ירשו בניין בן שש דירות, כל אחת מהן תקבל בעלות מלאה על שתי דירות מתוכו ותוכל לעשות בהן כרצונה, בלי לבקש את רשות האחיות האחרות (בהנחה והחלוקה אינה מקפחת אותה ביחס לתמורות מהן).
"חלוקה בשווי" מיושמת בדרך כלל במקרים בהם לא ניתן לחלק את המקרקעין באופן פיסי שלם, או שלא משתלם לעשות זאת. חישבו למשל על נכס שיש בו מספר נכסי מקרקעין כמו משרדים בחלוקה פנימית, יחידה מסחרית המאגדת מספר תתי חלקות אשר כולם משמשים לבית עסק אחד גדול, קרקע חקלאית וכדומה. הפירוק במקרים כאלה מתבצע בדרך של חלוקה בשווי - מכירת הנכס וחלוקת תמורתו בין השותפים ביחס לשיעור חלקו של כל אחד בזכויות הרשומות על הנכס.

זיכרו! גם במקרה של פירוק שיתוף בהסכמה, מומלץ לבקש מעורך דין המתמחה במקרקעין ללוות את התהליך. עורך הדין המתמחה בתחום ימנע מכם סיבוכים ביורוקרטיים ועלויות מיותרות, לרבות חיסכון במיסוי מקרקעין, ויסייע לכם להפיק את הרווח המירבי מהפירוק.

 

פירוק שיתוף במקרקעין שלא בהסכמה

 
לעתים קורה שאחד או יותר מבעלי הזכויות במקרקעין מתנגדים לפירוק השיתוף שהשותפים האחרים מבקשים בטענה שהפירוק יגרום להם נזק כלכלי, או על רקע סכסוך אישי עם השותף שמעוניין בפירוק. במקרה כזה, נדרש צו בית משפט כדי לפרק את השותפות. כאמור, בתי המשפט נוטים להענות לבקשות פירוק שיתוף ולא לכפות על שותפים שאינם מעוניינים בכך להישאר שותפים, הליך הידוע בכינויו "כינוס נכסים" בפיקוחו של בית המשפט.
 

מהי החלוקה המועדפת על בתי המשפט?

 
בתי המשפט יעדיפו בדרך כלל להורות על פירוק שיתוף באמצעות "חלוקה בעין" (חלוקה פיזית), גם במקרים שבהם הנכסים אינם ניתנים לחלוקה שווה, וכל עוד אופי הנכס וחוקי התכנון והבנייה מאפשרים זאת, אך במקרה כזה יידרש צד מסוים לאזן את שווי הנכסים באופן של העברת כספים לצד השני. ניקח, לדוגמה, מקרה של זוג שיש בבעלותו שתי דירות, אחת גדולה יותר והשנייה קטנה, והם מחליטים להתגרש. במקרה כזה, בית המשפט ייטה לחלוקה פיזית ביניהם, ויחד עמה ליצירת מאזן בחלוקה. למשל, כל אחד מהם יקבל דירה אחת שתהיה בבעלותו הבלעדית, ומי שיקבל את הדירה הגדולה יחויב לשלם לשני את ההפרש בשווי של הנכסים.
כאשר חלוקה פיסית אינה אפשרית, או כאשר היא עלולה לגרום לנזק כספי ניכר לאחד השותפים או לכולם, בית המשפט יורה על מכירת הנכס לצד שלישי. הנכס יועמד למכירה פומבית על ידי כונס נכסים בהוראת ובפיקוח של בית המשפט, ולאחר מכירתו תחולק תמורתו בין השותפים ביחס בהתאמה לשיעור אחזקותיהם בזכויות בנכס.

 

מטרת בית המשפט – יעילות וצדק

 
מטרת בית המשפט היא לפגוע כמה שפחות בזכויות של השותפים לפירוק ולא אחת הוא מוצא דרכים יעילות וצודקות יותר למימוש פירוק השיתוף. וכך, במקרה, למשל, שאחד השותפים רוצה לשמור על בעלותו ומציע לשלם לשאר השותפים עבור חלקם, סביר להניח שבית המשפט יבחר בדרך זו למימוש הפירוק.
או, אם למשל יש אפשרות לרשום את הנכס כבית משותף, עשוי בית המשפט להורות על רישומו ככזה, ולאחר מכן להקצות לכל אחד מהשותפים דירה בבניין, על פי חלקו היחסי בבעלות על המקרקעין בעת השיתוף.
ישנם גם נכסים יוצאי דופן, שלגביהם ייתכן מאוד שבית המשפט יעדיף שלא להורות על פירוק הבעלות המשותפת, כמו חלקים משותפים בבתים משותפים (חניה, גינה, שבילי גישה) וכיוצא באלו.

זיכרו! גם אם הליך השיתוף הוא ביוזמתכם וגם אם הוא נכפה עליכם – הקפידו להעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה בתחום פירוק השיתוף. הוא יוכל לסייע לכם לאמוד מראש מה תהיה שיטת פירוק הרווחית ביותר עבורכם ויידע כיצד להציג זאת בצורה משכנעת בבית המשפט.

 

כיצד מתבצע הליך פירוק השיתוף?

 
השותף שמבקש לפרק את השותפות נדרש להגיש תביעה לפירוק השיתוף. אם נכס המקרקעין רשום בטאבו מגישים את התביעה לבית משפט השלום באותו מחוז בו מצויים המקרקעין. עם זאת, במקרים שבהם מדובר בסכסוך משפחתי, התביעה תידון בכל מקרה בבית המשפט לענייני משפחה, ללא קשר לרישום ולשווי הנכס.
 

פירוק שלא בתום לב

 
יש מקרים בהם השותפים טוענים בפני בית המשפט שזה שהגיש את הבקשה לפירוק אינו עושה זאת בתום לב ושמטרתו לנשלם מהנכס במחיר הפסד, בעוד הוא עשוי להרוויח מהמכירה באופן בלתי הוגן, או לחילופין לגרום להפסד של ממש בעיתוי בו מוגשת התביעה. אם לשותפים יש ראיות להתנהלות שלא בתום לב של השותף שתובע פירוק בית המשפט יכול להחליט שלא לדון בבקשת הפירוק, ולהותיר את השותפות על כנה, שכן זהו שימוש לרעה בזכות גורפת זו, אך בית המשפט לא ימהר להתערב, אלא במקרים מובהקים.


לסיכום, הזכות לפירוק היא זכות השואבת כוחה מחוק המקרקעין. עם זאת, לעיתים התהליך עלול להיות מורכב , ומומלץ להסתייע בעורך דין העוסק בתחום של פירוק שיתוף. עורך הדין יסייע לכם למצות את הזכויות של השותפים ולמנוע הפסדים בטווח הארוך.

משרד עורכי איתיאל היקרי מתמחה בהליכי פירוק שיתוף והוא בעל ניסיון פרטני ארוך שנים בתחום.

 

 

אנחנו במשרדו של עו"ד איתיאל היקרי מנוסים בתחום דיני משפחה
ונשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה.

 
 
צרו קשר עם המשרד לקבלת ייעוץ ראשוני חינם: 072-3269250
 
 
 
 
השאירו פרטים וצוות המשרד יחזור אליכם בהקדם
 
 
 
*
 
 
 
*
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
* לא נשתמש או נעביר את המידע האישי שלך